Virement en devises

Pour acheter un condominium en pleine propriété, un étranger doit faire entrer l'argent depuis l'étranger en devise étrangère. Ce virement n'est pas un détail bancaire, c'est lui qui ouvre le droit d'enregistrer la propriété à son nom. Mal exécuté, en baht ou avec le mauvais motif, il bloque tout l'achat, même si les fonds sont bien arrivés.

Pourquoi en devises, et jamais en baht

La loi sur la copropriété autorise un étranger à détenir un condo à condition d'avoir apporté des devises étrangères importées du Royaume, pour un montant au moins égal au prix du bien. Le virement part donc en euros ou en dollars, et c'est la banque thaïlandaise qui convertit en bahts à l'arrivée, au taux du jour. Envoyer directement des bahts, convertir la somme à l'étranger avant de l'expédier, ou passer par un service comme Wise ou Revolut, ne produit pas la preuve d'entrée de devises que réclame l'administration. Sans cette preuve, le bureau des terres refuse d'inscrire l'étranger comme propriétaire. La règle ne vise que l'étranger non résident qui achète par cette voie, un résident qualifié autrement peut en être dispensé.

Le seuil de 50 000 dollars et le justificatif

Au-dessus de 50 000 dollars, ou l'équivalent, par virement, la banque thaïlandaise émet automatiquement un FET, le Foreign Exchange Transaction form, qui atteste l'entrée des devises et leur conversion. En dessous de ce seuil, elle ne délivre pas de FET mais une lettre de crédit ou attestation de change, le plus souvent acceptée par le bureau des terres, même si viser un vrai FET reste plus sûr quand c'est possible. Quand l'achat se règle en plusieurs fois, réservation puis échéances, chaque virement obtient son propre justificatif, et la somme de tous ces documents doit atteindre le prix enregistré du bien.

Le motif du virement

Le champ motif du virement doit dire précisément à quoi sert l'argent. Une mention du type achat d'une unité de condominium à tel nom de résidence, pour le compte de tel acheteur selon son passeport, rattache les fonds au bien. Les libellés vagues comme transfert personnel ou investissement sont à proscrire, ils empêchent de relier le virement à l'achat. Le nom du donneur d'ordre doit correspondre exactement à celui du futur propriétaire, une initiale ou un deuxième prénom qui diffère suffit à créer une discordance gênante au moment de l'enregistrement.

À qui virer, et la marge à prévoir

Le plus prudent est de virer sur son propre compte thaïlandais, puis de régler le vendeur localement et de récupérer le justificatif à son nom. Un virement vers le compte du promoteur, du vendeur ou le compte client d'un avocat est admis aussi, à condition que le nom de l'acheteur figure comme donneur d'ordre ou dans le motif. Un point pratique souvent oublié, la preuve exigée ne doit pas être inférieure au prix du bien. Or les frais de virement et l'écart de change rabotent la somme finalement créditée en bahts. Il est donc d'usage d'envoyer un peu plus que le prix, pour que le montant reçu reste au-dessus une fois les frais déduits.

Sans preuve, pas d'enregistrement

Le justificatif de change est la pièce que réclame le bureau des terres pour inscrire un étranger comme propriétaire d'un condo dans le quota de 49 pour cent réservé aux étrangers. C'est aussi ce même document qui, des années plus tard, permettra de rapatrier le produit de la revente hors de Thaïlande. Le virement en devises et sa trace bancaire sont donc à soigner dès le premier baht, bien avant la signature. Nous vérifions ce circuit, du libellé au compte destinataire, dans le cadre de notre due diligence immobilière.