Contrat de réservation

Le contrat de réservation est le premier document que l'on signe pour acheter un bien en Thaïlande. Contre des frais de réservation, le vendeur retire le bien du marché et le garde pour l'acheteur, le temps de préparer le contrat de vente. Ces frais s'imputent sur le prix, mais ils ne sont pas anodins, car dans la plupart des cas ils sont perdus si l'acheteur renonce sans motif prévu au contrat.

Sa place dans l'achat

L'achat immobilier thaïlandais suit trois temps. D'abord la réservation, avec ses frais. Ensuite le contrat de vente, le SPA, qui fixe tous les engagements. Enfin le transfert de propriété au Land Office, où l'on paie le solde et les frais de transfert. La réservation n'est que la première marche. Elle ne garantit ni le transfert, ni l'achèvement d'un bien acheté sur plan, ni l'obtention d'un prêt, ni même le prix final tant que le contrat de vente n'est pas signé.

Combien coûtent les frais de réservation

Les montants varient selon le type de bien. Pour un appartement, la fourchette la plus courante va de 50 000 à 300 000 bahts, souvent autour de 100 000 bahts sur un achat sur plan. Sur un bien de revente, mieux vaut garder cet acompte faible, de l'ordre de 1 % du prix. Pour une villa, les sources d'agences évoquent 5 à 10 % du prix, ou un montant fixe de 100 000 à 500 000 bahts. Ce ne sont que des ordres de grandeur, tout se négocie.

Attention à ne pas confondre ces frais de réservation avec l'acompte du contrat de vente. L'acompte versé à la signature du SPA est bien plus élevé, souvent de 10 à 30 % du prix. Ce sont deux étapes et deux paiements distincts.

Remboursable, ou pas

C'est le point qui coûte le plus cher aux acheteurs mal conseillés. Par défaut, les frais de réservation ne sont pas remboursables. L'acheteur qui se retire les perd, sauf si le contrat prévoit noir sur blanc un remboursement dans certains cas. Ces cas à faire écrire sont connus, un titre qui se révèle défectueux, une vérification préalable défavorable, un manquement du vendeur, un transfert de devises qui échoue, un prêt refusé. Sans ces clauses, l'argent est à la merci du vendeur, d'autant qu'il est le plus souvent détenu par lui et non par un tiers séquestre.

Ce que la loi de 2025 a changé pour les condos

Voici ce que presque aucun guide francophone ne dit encore. Depuis le 31 janvier 2025, la vente d'appartements par réservation est un contrat encadré par la loi de protection du consommateur. La règle ne vaut que pour les condominiums, pas pour les villas ni les maisons, mais elle est protectrice. Le contrat doit être rédigé en thaï, en deux exemplaires dont un remis à l'acheteur. Il doit préciser le prix, le montant des frais, la date de signature du contrat de vente et les droits de résiliation de l'acheteur. Surtout, plusieurs clauses sont désormais interdites, dont la confiscation des frais alors que l'acheteur n'est pas en défaut. En cas de remboursement dû, le promoteur a 15 jours pour un paiement en espèces ou par virement, 45 jours pour une carte de crédit. Le non-respect expose à un an de prison et jusqu'à 200 000 bahts d'amende.

Concrètement, sur un condo neuf, un promoteur ne peut plus garder votre acompte si c'est lui qui ne tient pas ses engagements. La confiscation ne reste permise que si vous renoncez sans motif et ne signez pas le contrat de vente dans le délai convenu.

Avant de signer

Un contrat de réservation se lit avant de payer, jamais l'inverse. On vérifie que le bien peut être vendu à un étranger, que le prix, la devise et l'échéancier sont écrits, qu'une date de signature du contrat de vente est fixée, et que le sort des frais en cas de retrait est clair. Pour un appartement acheté dans le quota étranger, la coopération du vendeur au transfert des devises et à l'émission du FET form doit être prévue dès ce stade. C'est aussi le moment de lancer la vérification préalable du bien, avant que l'acompte ne soit engagé pour de bon.