Règles de construction à Koh Samui

À Koh Samui, on ne construit pas ce que l'on veut là où on veut. L'île superpose des règles de hauteur liées à la distance à la mer, des limites liées à l'altitude et des restrictions sur les terrains en pente. Ces règles visent à protéger les paysages côtiers et les collines, et elles frappent en priorité les villas de vue, celles que recherchent justement les acheteurs étrangers. Les ignorer, c'est risquer d'acheter une maison vouée à la démolition.

Les hauteurs selon la distance à la mer

Le règlement ministériel numéro 59 de 2005, propre à la province de Surat Thani dont dépend Samui, fixe des zones à partir du rivage. Plus on est près de la plage, plus la construction est bridée.

La hauteur se mesure toit compris, un point que les projets oublient volontiers. Un recul de 6 mètres s'impose aussi le long des canaux et cours d'eau publics.

Les limites liées à l'altitude

Un règlement environnemental de 2014 ajoute des seuils selon la hauteur du terrain au dessus de la mer, ceux qui concernent les villas de colline. En dessous de 80 mètres d'altitude, pas de restriction particulière pour une maison individuelle. Entre 80 et 140 mètres, seule une maison individuelle est admise, de 6 mètres de haut, sur un terrain d'au moins 400 m² dont la moitié laissée en espace vert. Au dessus de 140 mètres, la maison reste possible mais son emprise ne dépasse pas 90 m². Au sommet du dispositif, les terrains les plus hauts et les plus pentus deviennent tout simplement inconstructibles.

Les terrains en pente

Les fortes pentes sont encadrées, puis interdites au delà d'un certain seuil. C'est le point le plus mal rapporté du sujet, car les sources donnent ce seuil tantôt en degrés, tantôt en pourcentage, deux lectures qui décrivent des terrains très différents. Nous ne donnons donc pas ici de chiffre unique, ce serait vous induire en erreur. Retenez le principe, plus le terrain est pentu plus il est bridé, et faites confirmer le seuil applicable à votre parcelle par un géomètre ou un avocat local avant de vous engager. Sur les collines de Samui, cette vérification n'est pas un détail.

Des contrôles qui se sont durcis

Ces règles ne dorment plus dans les textes. En août 2024, deux villas de luxe bâties sans permis sur une colline de Bo Phut ont été démolies, la pente dépassant la limite légale. La même année, un resort du tambon Maret a été suspendu, ses villas mesurées à plus de 10 mètres pour une limite de 6. Début 2026, la municipalité a mis au jour une dizaine de faux permis de construire, signatures du maire et d'agents falsifiées, pots-de-vin d'environ 100 000 bahts par dossier, et une centaine de permis douteux au total. Les villas de luxe détenues par des étrangers sont au cœur de ces contrôles, menés avec survol par drone et relevés GPS des chantiers.

Ce que l'acheteur doit vérifier

Une villa déjà construite peut cacher une infraction, et l'acheteur en hérite avec le risque de démolition à ses frais, d'amendes lourdes, et d'un bien impossible à revendre ou à transférer. Avant d'acheter sur une colline ou en front de mer, exigez le permis de construire original de chaque bâtiment, maison, piscine et dépendances, vérifiez au bureau municipal Or Bor Tor que la construction correspond bien à ce que le permis autorise en hauteur et en emprise, et faites contrôler le titre au Land Department. C'est exactement le travail de notre due diligence immobilière, et un préalable que nous suivons de bout en bout pour la construction de votre villa à Koh Samui.