Condominium ou apartment

En Thaïlande, le mot que vous employez cache une différence de droit qui décide de tout. Un condominium et un apartment peuvent se ressembler trait pour trait, même hall, même piscine, mêmes balcons, mais l'un se possède et l'autre se loue. Pour un étranger, c'est la ligne de partage entre devenir vraiment propriétaire et ne détenir qu'un bail. Le piège est d'autant plus vicieux que le français appartement désigne, presque toujours, ce que la Thaïlande appelle un condo.

Le condominium, un immeuble à titres individuels

Un condominium est un immeuble enregistré sous le Condominium Act de 1979, révisé en 2008, auprès du Land Department. Cet enregistrement est ce qui crée la copropriété. Chaque logement reçoit alors son propre titre de propriété, l'Or Chor 2, qui atteste que vous possédez votre unité en pleine propriété, plus une quote-part des parties communes. L'ensemble est administré par une personne morale de copropriété, le juristic person, élue par les copropriétaires qui votent au prorata de leur quote-part.

Concrètement, dans un vrai condominium vous êtes propriétaire, vous pouvez revendre librement, léguer votre bien, et vous payez des charges d'entretien au syndic. C'est le seul montage qui donne à un étranger une pleine propriété reconnue par l'État thaïlandais.

L'apartment, un seul propriétaire

Un apartment building appartient à un propriétaire unique, une personne ou une société, qui loue les logements. L'immeuble n'est pas enregistré sous le Condominium Act, il n'y a donc pas de titre individuel par logement ni de parties communes détenues en propre. Celui qui occupe un apartment est juridiquement un locataire. S'il pense acheter, il n'obtient au mieux qu'un bail, un leasehold de trente ans, ou une part dans une société.

Le mot apartment prête d'ailleurs à confusion jusque dans la loi. Dans le Condominium Act, apartment désigne l'unité privative au sein d'un condominium. Sur le marché, apartment désigne l'immeuble mono propriétaire. Ce sont deux sens opposés du même mot, et c'est bien la source de tous les malentendus.

Pourquoi la différence est vitale pour un étranger

Elle décide de votre droit de propriété. Un étranger ne peut acquérir un logement en pleine propriété que dans un condominium dûment enregistré, et dans la limite du quota étranger de 49 % de la surface vendable de l'immeuble. Les 51 % restants sont réservés aux Thaïlandais. Dans un apartment building, cette pleine propriété étrangère n'existe pas, quel que soit le discours du vendeur.

La pleine propriété d'un étranger suppose aussi que les fonds arrivent de l'étranger en devises, une entrée prouvée par le FET form exigé au Land Office. Sans condominium enregistré et sans ces devises importées, pas de freehold possible.

Le piège du faux condo

Des immeubles se vendent comme des condos sans en être. Certains ne sont jamais enregistrés sous le Condominium Act, d'autres sont des serviced apartments, parfois même déclarés en hôtel ou sur un terrain resté au nom du promoteur. De l'extérieur rien ne les distingue, mais aucun ne vous donnera de titre individuel.

La vérification est simple à énoncer. L'acte de vente doit citer le Condominium Act, chaque logement doit avoir son titre Or Chor 2 émis par l'État, et cela se contrôle au Land Office avec le numéro de titre. Ne confondez jamais le tabien baan, le livret de maison, avec un titre de propriété, ce sont deux documents sans rapport. Ce contrôle de l'enregistrement et du titre fait partie de notre due diligence immobilière avant tout achat.