Acompte (achat immobilier)

L'acompte est la somme versée à la signature du contrat de vente pour engager l'achat d'un bien, après les frais de réservation et avant le solde payé au transfert. Le mot semble simple, mais il cache un piège pour un acheteur français. La distinction entre acompte et arrhes que nous connaissons en France ne se transpose pas telle quelle en droit thaïlandais, et croire le contraire peut coûter cher. À ne pas confondre non plus avec le dépôt de garantie, qui concerne la location.

La séquence des versements

Un achat immobilier en Thaïlande se paie en trois temps. D'abord les frais de réservation, une somme modeste qui retire le bien du marché pendant quelques semaines. Ensuite l'acompte, versé à la signature du contrat de vente, le plus souvent entre 10 et 20 % du prix, déduction faite des frais de réservation déjà réglés. Enfin le solde, payé le jour du transfert au Land Office. En achat sur plan, le schéma diffère, l'acompte de départ est suivi de versements échelonnés au fil de la construction, le gros du prix ne tombant qu'à la livraison.

Arrhes ou acompte, ce que dit le droit thaï

En droit thaïlandais, la somme remise à la conclusion d'un contrat s'appelle mudjam, l'équivalent des arrhes, régie par les articles 377 et 378 du Code civil et commercial. Si l'acheteur renonce, il perd cette somme. Si le vendeur renonce, il la restitue, augmentée d'intérêts et de dommages éventuels. C'est ici que se loge l'erreur la plus fréquente. En France, un vendeur qui se rétracte doit rendre le double des arrhes. En Thaïlande, il ne rend que le montant simple. Le mécanisme du double n'existe pas dans la loi thaïe, il ne faut jamais compter dessus.

Autre nuance, ce n'est pas le mot inscrit sur le contrat qui décide, mais l'intention des parties et les clauses convenues. Un versement présenté comme un simple acompte sur le prix n'est pas traité comme des arrhes, et les tribunaux thaïlandais regardent le fond plutôt que l'étiquette.

Récupérer son acompte

Le sort de l'acompte dépend d'abord du contrat. Les promoteurs y insèrent souvent une clause qui leur permet de conserver toutes les sommes versées si l'acheteur fait défaut. Cette clause pénale n'est pas sans limite, un juge peut réduire une pénalité manifestement excessive, et la loi thaïe sur les clauses contractuelles abusives offre une protection supplémentaire. Mais mieux vaut ne pas en arriver là. Tout se joue avant de signer, dans la rédaction précise de ce qui se passe en cas de rupture, de chaque côté.

Avant de verser

La règle d'or est de ne verser un acompte qu'après avoir vérifié le bien, jamais avant. Le titre au Land Office, l'absence d'hypothèque, le quota étranger pour un condominium, le permis pour une villa, tout cela se contrôle en amont. Il faut aussi écrire dans le contrat les conditions qui vous protègent, un titre propre, l'obtention du FET form pour rapatrier les fonds, le remboursement si le promoteur n'achève pas. Un acompte non remboursable versé sur la foi d'une brochure, en achat sur plan, est l'un des pièges les plus courants du marché.