La réception d’un bien immobilier neuf en Thaïlande
Aussi appelé réception · livraison · remise des clés · handover3 min de lecture
La réception, c'est le moment où le promoteur vous remet le bien terminé, en général au terme d'un achat sur plan. On y inspecte le logement, on dresse la liste des défauts à corriger, on paie le solde et on enregistre le transfert de propriété au Land Office avant de recevoir les clés. C'est une étape décisive, car une fois le solde versé et le transfert signé, votre pouvoir de négociation s'effondre. Le seul vrai levier de l'acheteur, c'est l'argent qu'il n'a pas encore payé.
Comment se déroule la remise
Pour un appartement en copropriété, le promoteur doit notifier par écrit la date d'enregistrement du transfert au moins trente jours à l'avance. Quelques semaines avant la remise, une visite permet de dresser la liste des réserves, ces défauts que le promoteur s'engage à reprendre. Le jour du transfert, le solde se règle par chèque de banque au Land Office, au moment même où la propriété passe à votre nom, et les clés vous sont remises une fois le paiement encaissé. Pour une villa, il n'existe pas de contrat type imposé comme pour le condo, la protection dépend donc entièrement de ce qui a été écrit dans le contrat.
Votre levier, et ses limites
Le Code civil et commercial autorise l'acheteur à retenir la partie du prix encore due lorsqu'il découvre un défaut, sauf si le vendeur fournit une garantie appropriée. C'est votre meilleure arme, mais elle est à double tranchant. En achat sur plan, vous avez déjà versé l'essentiel du prix en échéances, le solde retenable est donc modeste. Il n'existe pas de séquestre obligatoire en Thaïlande, et refuser de payer ou de prendre livraison peut vous exposer à une accusation de défaillance, avec confiscation des sommes déjà versées. La vraie protection se joue avant, dans les clauses de réserves et de pénalités du contrat, et dans une inspection sérieuse.
Le piège à éviter
L'erreur classique est de signer la réception et de payer le solde en se disant que les défauts seront corrigés ensuite. C'est un piège, et il a une base légale précise. Accepter un bien dont le défaut est apparent, sans réserve écrite, libère le vendeur de sa responsabilité pour ce défaut. Ce qui n'est pas consigné devient votre problème. Il ne faut donc pas déclencher le transfert ni verser le solde tant que les réserves ne sont pas levées, et il est prudent de faire inspecter le bien par un professionnel indépendant, un réflexe encore peu répandu en Thaïlande. Les garanties légales du neuf, elles, ne commencent qu'à l'enregistrement du transfert.
Relire le contrat et accompagner la réception d'un bien neuf fait partie de notre conseil juridique.
À retenir
- La remise réunit inspection, levée des réserves, paiement du solde et transfert au Land Office
- En copropriété, le promoteur préavise la date de transfert au moins trente jours à l'avance
- Le seul vrai levier de l'acheteur est le solde encore dû, à ne pas verser trop tôt
- Un défaut apparent accepté sans réserve écrite n'est plus opposable au vendeur
Idée reçue
On croit souvent qu'il vaut mieux signer la réception et payer, quitte à faire corriger les défauts après. C'est l'erreur à ne pas commettre. En droit thaïlandais, accepter un bien avec un défaut apparent et sans réserve écrite décharge le vendeur de sa responsabilité pour ce défaut. Une fois le solde payé et le transfert enregistré, il ne reste que la voie longue et incertaine du contentieux.
Questions fréquentes
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Termes liés
D'autres termes à connaître
Sources
- Code civil et commercial, articles 472 et 488 (défauts et retenue du prix)
- Condominium Act, article 6/2 (contrat type de vente d'une unité)
- Règlement sur le contrat type de vente d'un condominium (préavis de transfert)
- Contrats de construction résidentielle contrôlés depuis le 1er janvier 2017