FAR, le coefficient d’occupation du sol en Thaïlande

Le FAR, pour Floor Area Ratio, est le coefficient qui plafonne la surface que vous pouvez construire sur un terrain. On le traduit en français par coefficient d'occupation du sol, l'ancien COS, ou par coefficient de constructibilité. Le calcul est simple, on multiplie la surface du terrain par le FAR pour obtenir la surface de plancher maximale, tous étages confondus. Un terrain de mille mètres carrés avec un FAR de trois autorise donc trois mille mètres carrés de plancher. C'est un outil de densité urbaine, et pour la plupart des acheteurs de villa il réserve une surprise, il ne s'applique tout simplement pas à leur projet.

FAR, emprise au sol et espace libre

Trois coefficients encadrent une parcelle et on les confond souvent. Le FAR additionne la surface de plancher de tous les niveaux, il mesure donc la densité totale bâtie. L'emprise au sol, le building coverage ratio, ne mesure que l'empreinte du bâtiment posée sur le terrain, sans compter les étages. L'open space ratio impose enfin une part d'espace libre, calculée non pas sur le terrain mais sur la surface bâtie. Deux maisons de même emprise peuvent afficher un FAR très différent selon leur nombre d'étages, ce qui explique pourquoi ces trois notions ne se remplacent pas. Gloser le FAR par emprise au sol est l'erreur la plus fréquente.

Un coefficient fixé plan par plan, pas au niveau national

Il n'existe pas de FAR unique pour toute la Thaïlande. Chaque plan directeur local, le comprehensive plan publié en règlement ministériel au titre du Town and City Planning Act de l'année 2562 du calendrier bouddhiste, soit 2019, fixe ses propres valeurs par zone de couleur. Certaines provinces n'imposent d'ailleurs aucun FAR. Le plan directeur de Bangkok, le plus détaillé, s'étend d'un coefficient de 0,5 dans les zones rurales et de conservation jusqu'à 10 dans l'hypercentre commercial de Silom ou Sathorn. Le résidentiel courant se situe entre 1 et 3 en zone jaune, monte vers 5 en orange et atteint 8 en zone marron de forte densité. Plus le FAR est élevé, plus la part d'espace libre exigée diminue.

Pourquoi il ne limite presque jamais une villa

Voici le point que la plupart des articles oublient. Le plan de Bangkok exclut expressément les maisons individuelles et les maisons jumelées du calcul du FAR et de l'open space ratio. Autrement dit, le coefficient vise les immeubles collectifs, les condominiums et les commerces, pas la villa que vous faites bâtir. Et là où se concentrent les acheteurs étrangers, à Koh Samui ou à Phuket, ce n'est pas un FAR qui borne le projet mais la hauteur autorisée, l'altitude au-dessus du niveau de la mer, la pente du terrain, le recul par rapport à la plage et parfois un plafond de surface bâtie en valeur absolue. Chercher le FAR de sa parcelle à Samui est donc le plus souvent une fausse piste.

Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter un terrain

Le FAR reste utile à connaître si vous visez un immeuble de rapport ou un terrain constructible en ville, car il décide directement du nombre de mètres carrés commercialisables. Pour une villa, la vraie question porte sur la zone de couleur du terrain, la hauteur permise et les règles côtières locales, qui priment sur tout coefficient. À Phuket, une grille de FAR et d'emprise au sol accompagne la révision du plan, mais les valeurs ne sont pas encore stabilisées, mieux vaut s'appuyer sur les arrêtés en vigueur. Vérifier ce que votre parcelle autorise réellement fait partie de ce que nous contrôlons avant que vous signiez, quand nous vous aidons à acheter un terrain à Koh Samui.