Contrat d’exploitation hôtelière

Le contrat d'exploitation hôtelière est l'accord par lequel le propriétaire d'un bien, villa, unité de condotel ou résidence de marque, confie sa location courte durée à un opérateur qui gère les réservations, l'accueil, le ménage, la maintenance et le marketing, en échange d'une part des revenus. En Thaïlande, ce contrat n'est pas qu'un confort. Pour un propriétaire étranger, il est souvent la seule façon d'exploiter légalement, car assurer soi-même l'accueil et la coordination relève d'un travail soumis à permis, et l'activité hôtelière suppose une licence qu'un particulier n'obtient pas.

Trois façons d'être rémunéré

Derrière un même contrat se cachent des modèles très différents, qu'il faut savoir nommer. Le premier est le rendement garanti, où l'opérateur ou le promoteur verse un pourcentage fixe, souvent cinq à dix pour cent par an, sur une durée bornée de quelques années, que le bien soit loué ou non. Le deuxième est la mise en commun, ou rental pool, où les revenus de toutes les unités sont regroupés, les charges déduites, puis le solde réparti au prorata, si bien que le gain suit la performance réelle du programme. Le troisième est le partage de revenus, un pourcentage convenu entre le propriétaire et l'opérateur, le propriétaire touchant couramment soixante à soixante-dix pour cent. Ces répartitions ne sont pas des règles de loi, ce sont des ordres de grandeur commerciaux qui se négocient.

Le point qui change tout, brut ou net

Un partage de revenus ne veut rien dire tant qu'on n'a pas fixé sa base de calcul. Partager le brut, c'est répartir la totalité des encaissements, l'opérateur supportant ensuite ses charges. Partager le net, c'est répartir ce qui reste une fois déduites les commissions des plateformes de réservation, la gestion, le ménage et la maintenance. Le même chiffre de partage donne des résultats très éloignés selon la base retenue. À cela s'ajoute la commission de gestion elle-même, souvent de l'ordre de vingt à quarante pour cent du revenu brut en courte durée, plus les commissions des plateformes, qui pèsent encore quinze à vingt pour cent. Le contrat doit lister noir sur blanc qui paie quoi, sans quoi le rendement affiché n'a aucun sens.

Un contrat ne rend pas une activité légale

C'est le garde-fou qu'aucun vendeur ne met en avant. Louer à la nuit ou à la semaine contre rémunération, c'est exploiter un hôtel au sens du Hotel Act de 2004, qui interdit cette activité sans licence. Un bail de trente jours ou plus échappe à cette loi, en dessous on tombe dans le régime hôtelier. Une exemption existe pour les petits hébergements, portée à huit chambres et trente hôtes depuis fin 2023, mais elle vise les maisons et villas, pas les copropriétés, et suppose un enregistrement local. Pour un condo, la location de moins de trente jours est en général interdite, le règlement de copropriété peut la proscrire, et les autorités ont mis en garde les investisseurs étrangers en avril 2025. Les sanctions vont de l'amende à une peine de prison. Aucun contrat d'exploitation, aussi bien rédigé soit-il, ne légalise une activité qui ne l'est pas.

Avant de signer

Un bon contrat se lit ligne à ligne. Vérifiez la durée d'engagement et les conditions de sortie, l'exclusivité éventuelle, la base de partage et la liste précise des charges déduites, le nombre de nuits d'usage personnel qui vous restent, la transparence comptable et votre droit de regard sur les relevés, et surtout sur quelle base légale l'activité tourne et à qui appartient la licence. Méfiez-vous du rendement garanti à huit ou dix pour cent, souvent prépayé à partir d'un prix d'achat gonflé, vous récupérez alors une partie de votre propre argent, et le taux réel retombe fréquemment autour de quatre à cinq pour cent une fois la garantie terminée. Comparez toujours le prix d'une unité vendue avec garantie à celui d'une unité équivalente sans garantie. Faire chiffrer le rendement réel avant de signer est au cœur de notre accompagnement à l'investissement.