Foreign Business Act (FBA)

Le Foreign Business Act, en français la loi sur les entreprises étrangères, est la loi-cadre de 1999 qui fixe ce qu'un étranger, personne ou société, a le droit de faire comme activité en Thaïlande. Elle intéresse directement l'acheteur immobilier, car c'est elle qui rend illégal le montage en société adossé à des prête-noms, celui que tant d'agences présentent encore comme une solution sûre pour posséder une villa. Comprendre ce qu'elle dit vraiment évite un piège qui coûte aujourd'hui très cher.

Les trois listes et l'immobilier

La loi classe les activités réservées en trois listes. La première est strictement interdite aux étrangers, et le négoce de terres, le land trading, y figure noir sur blanc. La deuxième, liée à la sécurité et aux ressources, exige l'accord du conseil des ministres. La troisième, les secteurs où les Thaïlandais ne veulent pas d'une concurrence étrangère frontale, n'est ouverte qu'avec une licence d'exercice, la Foreign Business License. L'agence immobilière et le courtage relèvent de cette troisième liste, tout comme la construction et la plupart des services. Une société qui se contente de détenir une villa pour l'usage de ses associés ne fait pas de négoce de terres, son problème n'est pas la liste des activités mais la question des prête-noms, traitée plus bas.

Ce qui rend une société étrangère

Le texte, à sa section 4, donne une définition simple. Une société est étrangère dès que la moitié ou plus de son capital est détenue par des non-Thaïlandais. Pour rester thaïe aux yeux de la loi, une société doit donc être détenue à 51 pour cent au moins par des Thaïlandais, l'étranger se limitant à 49 pour cent. Voilà d'où vient le fameux montage 51 sur 49, la société thaïlandaise à capital majoritairement local qui sert à détenir un bien. Mais la loi teste le pourcentage des parts, pas qui contrôle réellement l'entreprise, et c'est précisément cette faille que les règles contre les prête-noms viennent refermer.

La faille du 51 sur 49 et les prête-noms

Ce n'est pas le ratio 51 sur 49 qui est illégal, c'est le prête-nom. Si les associés thaïlandais des 51 pour cent sont des figurants sans apport réel ni pouvoir réel, placés là dans le seul but de contourner l'interdiction faite à l'étranger de posséder le sol, le montage bascule dans l'illégalité. La section 36 de la loi vise expressément le Thaïlandais qui prête son nom et l'étranger qui l'utilise, tous deux passibles d'une peine allant jusqu'à trois ans de prison, ou d'une amende de 100 000 à 1 000 000 de bahts, ou des deux, plus une amende journalière tant que dure l'infraction. Les tribunaux jugent sur le fond, pas sur le registre, en regardant qui a payé, qui contrôle et qui touche les dividendes, une doctrine consacrée par la Cour suprême. Une société n'est licite que si ses associés thaïlandais sont réels et si elle a une véritable activité économique.

Deux textes, deux sanctions

Le prête-nom foncier tombe en réalité sous deux lois qu'il faut distinguer. Le Foreign Business Act frappe fort, jusqu'à un million de bahts et trois ans. Le Land Code, la loi foncière, ajoute une peine plus légère, souvent citée jusqu'à deux ans et 20 000 bahts, mais assortie de la sanction la plus redoutée, la cession forcée du terrain, l'étranger devant s'en défaire faute de quoi il est vendu. Le contrat de montage est en outre nul, car son objet est illicite. La répression n'est pas théorique. Depuis 2024, une campagne conjointe des administrations du commerce, des enquêtes spéciales et des terres cible en priorité l'immobilier. À Phuket, un cabinet ayant monté plus de soixante sociétés prête-noms a été perquisitionné fin 2024. Et sur Koh Samui, où l'on compte plus de huit mille sociétés à participation étrangère dont près d'un quart de Français, les acheteurs francophones sont explicitement dans le radar. Avant d'envisager une structure, faites-la valider par un avocat pour créer votre société dans les règles, avec de vrais associés et une vraie activité.