Taux d’occupation (occupancy rate)

Le taux d'occupation, en anglais occupancy rate, mesure la part des nuits réellement louées sur les nuits disponibles pendant une période. C'est la métrique reine de l'investissement locatif, et aussi la plus manipulée dans les promesses de rendement. Bien la lire, c'est distinguer le remplissage affiché du remplissage réel d'un bien de particulier sur douze mois.

Comment il se calcule

Le principe est simple, on divise les nuits louées par les nuits disponibles. Cinquante-cinq nuits vendues sur cent disponibles, c'est cinquante-cinq pour cent. Mais le taux d'occupation ne se lit jamais seul. On le croise avec le prix moyen par nuit et surtout avec le revenu par nuit disponible, qui combine remplissage et prix. Un bien peut afficher un fort taux d'occupation en cassant ses prix, ou l'inverse, seul le revenu par nuit disponible se rapproche du revenu réel.

Le piège du taux hôtelier

C'est le principal levier de désinformation. Les rapports parlent d'un taux d'occupation hôtelier de zone, souvent 70 à 80 pour cent en haute saison sur les marchés tendus. Ce chiffre n'est pas celui d'une villa ou d'un condo géré par un particulier. Un hôtel est ouvert et commercialisé toute l'année, quand un propriétaire bloque des semaines pour son usage, sa maintenance ou la basse saison, nuits que les plateformes excluent du calcul et qui gonflent artificiellement le taux affiché. Sur l'année, un bien de particulier bien géré tourne plutôt entre 40 et 65 pour cent de nuits réellement louées.

La saisonnalité change tout

La haute saison va de novembre à avril, la basse saison et la mousson de mai à octobre. À Phuket, l'écart est marqué, l'occupation peut doubler entre le creux et le pic. Afficher un taux de haute saison comme s'il valait toute l'année est trompeur, c'est la moyenne annuelle, mousson comprise, qui détermine le revenu. Bangkok, ville d'affaires, est nettement moins saisonnier que les îles.

Occupation gonflée, rendement gonflé

Le taux d'occupation entre directement dans le calcul du rendement, revenu égale nuits louées multipliées par le prix. Surestimer le remplissage de trente points suffit à gonfler le rendement affiché de moitié. C'est ce mécanisme qui se cache derrière les promesses de rendement garanti à huit ou dix pour cent, souvent construites sur un taux d'occupation irréaliste, sans déduire la vacance de mousson, les commissions de gestion et de plateforme ni les charges, et adossées à un prix d'achat déjà majoré pour financer la garantie. Pour bâtir des projections honnêtes, notre service de gestion locative part de taux réels, pas de ceux d'une plaquette.