Faillite du promoteur en Thaïlande

Quand un promoteur fait faillite avant de livrer, l'acheteur qui a versé ses tranches se retrouve simple créancier chirographaire. Son argent est parti sur le compte du promoteur, pas sur un compte bloqué, et il ne récupère automatiquement ni le terrain ni son logement. Il ne détient qu'une créance à faire valoir dans la procédure collective, un recouvrement long et le plus souvent très partiel. C'est le vrai risque de l'achat sur plan en Thaïlande, et il est mal compris.

Ni séquestre obligatoire, ni garantie d'achèvement

Beaucoup arrivent avec les réflexes français, où la vente en l'état futur d'achèvement impose une garantie financière d'achèvement et un dépôt séquestré. Rien de tel ici. L'Escrow Act de 2008 existe, mais le recours au compte séquestre est facultatif et rare, car le promoteur a besoin des versements pour financer son chantier. Aucune loi ne garantit l'achèvement du projet. La seule protection légale porte sur la forme du contrat, l'article 6/2 du Condominium Act impose un contrat type et annule les clauses défavorables à l'acheteur. Elle encadre le papier, elle ne sécurise pas l'argent.

Derrière la banque dans l'ordre des créanciers

En liquidation, la loi thaïlandaise paie d'abord les créanciers garantis. Or la banque qui a financé le promoteur détient une hypothèque enregistrée sur le terrain et le projet, elle passe donc avant tout le monde. L'acheteur non livré, lui, est un créancier ordinaire, loin derrière. Le Condominium Act prévoit bien qu'à la première vente chaque lot est transféré libre d'hypothèque, la fameuse mainlevée, mais cette protection ne joue qu'au moment d'un transfert réel d'un lot déjà titré. Si la faillite survient avant l'achèvement, ce mécanisme ne se déclenche jamais, le terrain reste hypothéqué et la banque peut le saisir en entier.

Les précédents, et la seule vraie parade

Les cas existent et ont ruiné des étrangers. La tour Waterfront de Pattaya, chantier arrêté en 2014 puis abandonné. Le groupe New Nordic, qui promettait des rendements garantis autour de dix pour cent avant de s'effondrer, dossier repris par la police spéciale thaïlandaise en 2021. À chaque fois, le même signal d'alerte, un rendement garanti trop beau pour être vrai. La parade n'est pas juridique après coup, elle est préventive. Avant de verser le moindre baht, une due diligence vérifie que le promoteur possède bien le terrain, que le titre est un chanote sans hypothèque cachée, que le permis et l'étude d'impact sont obtenus, et que le promoteur a réellement livré ses projets passés. Un avocat indépendant, distinct de celui du promoteur, relit le contrat.