EIA (étude d’impact environnemental)
Aussi appelé Environmental Impact Assessment · étude d'impact environnemental · IEE · EHIA3 min de lecture
L'EIA, pour Environmental Impact Assessment, est l'étude d'impact environnemental qu'un grand projet immobilier doit faire approuver avant de sortir de terre en Thaïlande. Elle découle de la loi sur l'environnement de 1992, renforcée en 2018, et c'est l'ONEP, l'office national de la politique environnementale, qui pilote son examen. Pour un acheteur sur plan, une formule revient sans cesse en présentation commerciale, « EIA approuvée », et il vaut la peine de savoir ce qu'elle recouvre vraiment.
Quels projets sont concernés
Les seuils ne figurent pas dans la loi elle-même mais dans des arrêtés régulièrement mis à jour. Pour l'immobilier, un hôtel de quatre-vingts chambres ou plus, ou de plus de 4 000 mètres carrés, doit produire une EIA. Un immeuble d'habitation ou une copropriété tombe sous la même obligation à partir de quatre-vingts logements ou de plus de 4 000 mètres carrés. Près d'un élément sensible, littoral, rivière ou parc national, un grand bâtiment de plus de vingt-trois mètres de haut ou de plus de 10 000 mètres carrés est visé même sous la barre des quatre-vingts logements. En zone côtière protégée, comme à Phuket ou dans la province de Surat Thani dont dépend Koh Samui, un examen allégé appelé IEE peut être exigé pour des projets plus petits.
Avant le permis de construire
L'EIA doit être approuvée avant la délivrance du permis de construire. Sans elle, pas de permis, pas de pieux, pas de fondations. L'examen suit une séquence de consultation du public puis de revue par un comité d'experts. Les délais prévus par les textes se comptent en quelques dizaines de jours, mais la réalité, avec les allers-retours de corrections, va souvent de six à douze mois. Depuis 2018, démarrer un chantier sans EIA approuvée expose à une amende pouvant atteindre un million de bahts, plus 100 000 bahts par jour tant que durent les travaux.
Le risque pour l'achat sur plan
Voici le piège. Aucune règle n'interdit à un promoteur de commercialiser et d'encaisser des réservations avant l'approbation de l'EIA. Il ne peut simplement pas commencer à construire. Si l'étude échoue ou traîne, le projet est retardé, redessiné, parfois avec moins de lots et un prix au mètre carré relevé à la relance, voire abandonné avec remboursement des réservations. À Bangkok, plusieurs programmes ont dû rembourser leurs acheteurs après un refus d'EIA. Le risque ne s'éteint pas à l'approbation, une EIA peut être contestée en justice même après le début des travaux, comme l'a montré l'annulation d'un condominium de luxe de Sathorn en 2023. Avant de signer une réservation sur plan, demandez la preuve écrite que l'EIA du projet est bien approuvée. C'est un contrôle que couvre notre due diligence immobilière.
À retenir
- Obligatoire pour les hôtels et immeubles de quatre-vingts chambres ou logements, ou de plus de 4 000 m²
- À approuver avant le permis de construire, comptez souvent six à douze mois
- Un promoteur peut vendre sur plan avant l'EIA, mais pas construire
- Avant de réserver, exigez la preuve écrite que l'EIA est approuvée
Idée reçue
On croit qu'un projet mis en vente a forcément toutes ses autorisations. Faux. Un promoteur peut commercialiser et prendre des réservations avant même que l'EIA soit approuvée, il lui est seulement interdit de commencer les travaux. Tant que l'étude n'est pas validée, le projet peut être retardé, revu à la baisse ou annulé.
Questions fréquentes
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Sources
- Enhancement and Conservation of National Environmental Quality Act B.E. 2535 (1992), amendé B.E. 2561 (2018)
- Arrêtés de l'ONEP fixant les types et tailles de projets soumis à l'EIA
- Cour administrative centrale, annulation de l'EIA et du permis d'un condominium de Sathorn, 2023