Construire sans permis en Thaïlande, sanctions et risque pour l’acheteur

Construire sans permis, ou construire autrement que ce que le permis autorise, est une infraction au Building Control Act. Les sanctions ne se résument pas à une amende unique, elles courent jour après jour tant que l'irrégularité dure, elles doublent quand le bâtiment est destiné à la vente ou à la location, et surtout elles peuvent retomber sur l'acheteur devenu propriétaire. C'est un angle mort du marché, que le scandale des faux permis de Koh Samui a mis en pleine lumière début 2026.

Ce que prévoit la loi

Bâtir sans permis ou en déviation des plans approuvés est puni d'une amende pouvant atteindre soixante mille bahts et de trois mois d'emprisonnement, auxquels s'ajoute une amende de dix mille bahts par jour tant que le manquement se poursuit. Ignorer un ordre d'arrêt des travaux ou un ordre de démolition alourdit encore la peine. Et lorsque la construction sert un commerce, ou qu'elle est faite pour vendre ou pour louer, les peines sont doublées. Une villa bâtie pour être revendue tombe donc dans le tarif double, cent vingt mille bahts, six mois, et vingt mille bahts par jour.

L'ordre de démolition, et à qui il s'adresse

Face à une construction irrégulière, l'autorité locale procède par étapes. Elle ordonne d'abord l'arrêt du chantier. Si l'ouvrage peut être mis en conformité, elle enjoint d'aller chercher le permis ou de corriger, avec un délai d'au moins trente jours. S'il ne le peut pas, parce qu'il viole le zonage ou les distances obligatoires, elle ordonne la démolition et peut la faire exécuter aux frais du propriétaire. Le point que presque personne ne dit en français, c'est que la loi répute l'infraction commise par le propriétaire ou l'occupant du bâtiment. L'acheteur qui reprend une maison illégale hérite donc de la faute et de l'ordre, pas le vendeur qui a disparu.

Le scandale des faux permis de Koh Samui

Début 2026, une enquête a révélé à Koh Samui un réseau de permis de construire falsifiés portant sur plus d'une centaine de bâtiments. Une fonctionnaire municipale avait contrefait les signatures de ses supérieurs, contre des pots-de-vin de l'ordre de cent mille bahts par permis. Des acheteurs étrangers, souvent passés par une société thaïlandaise, ont découvert que leur bien reposait sur une autorisation sans valeur, avec à la clé une mise en conformité à financer eux-mêmes ou un risque de démolition. Dans les faits, la démolition reste rare et lente, des ordres de 2019 n'étaient toujours pas exécutés en 2026. Le vrai danger n'est pas immédiat, c'est un bien juridiquement bloqué, difficile à raccorder, à financer et surtout à revendre.

Vérifier l'authenticité d'un permis et sa correspondance avec ce qui est réellement bâti est un réflexe de base avant d'acheter une villa. C'est l'un des contrôles de notre conseil juridique.