Délai du permis de construire en Thaïlande

Combien de temps faut-il pour obtenir un permis de construire en Thaïlande. La réponse courte, quarante-cinq jours, est celle qu'on lit partout, et elle est trompeuse si on s'arrête là. C'est un point de départ légal, pas un délai garanti. Entre la règle des textes et la réalité d'un dossier à Koh Samui ou à Phuket, l'écart peut être large, et il tient à des mécanismes précis qu'il vaut mieux connaître avant d'arrêter un calendrier de projet.

La règle des quarante-cinq jours

Le Building Control Act, à sa section 25, impose à l'autorité locale de statuer sur une demande de permis, le formulaire Or.1, dans les quarante-cinq jours suivant sa réception, soit en délivrant le permis, soit en notifiant un refus motivé. Ce délai n'est pas ferme pour autant. La loi autorise l'administration à le prolonger, mais pas indéfiniment, au maximum deux fois, de quarante-cinq jours chacune, à chaque fois par un courrier motivé avant l'expiration. Le plafond légal théorique atteint donc environ cent trente-cinq jours, soit près de quatre mois et demi. Autre cas, si l'agent demande de corriger les plans ou les calculs, il statue dans les trente jours suivant la remise des corrections, sauf si vous modifiez le projet sur le fond, ce qui repart comme une nouvelle demande.

Le délai réel

En pratique, les professionnels observent une fourchette d'environ un mois et demi à quatre mois et demi, ou de trente à cent vingt jours selon les dossiers. Ce n'est pas une statistique officielle, cela varie fortement d'une municipalité à l'autre. On remarque que la borne haute correspond presque au maximum légal, les deux prolongations comprises, tandis que la borne basse correspond au délai de base. Le quarante-cinq jours affiché est donc le meilleur des cas, celui d'un dossier complet et sans réserve, pas la norme sur laquelle bâtir son planning.

Ce qui rallonge l'instruction

Plusieurs choses étirent le délai. Les bâtiments dits contrôlés imposent une revue de conception et de calculs, et exigent des plans signés par un architecte et un ingénieur agréés, faute de quoi l'administration refuse même d'examiner la demande. Un dossier incomplet déclenche des allers-retours. Surtout, les gros projets sont soumis à une étude d'impact environnemental, obligatoire pour les hôtels et les copropriétés d'au moins quatre-vingts chambres ou logements, ou d'au moins quatre mille mètres carrés de surface. Sans cette étude approuvée par l'autorité environnementale, le permis ne peut pas être délivré. Il faut bien comprendre que cette étude est une procédure distincte, souvent bien plus longue que l'instruction du permis lui-même, et que le compteur des quarante-cinq jours ne démarre pas tant qu'elle n'est pas bouclée. En zone côtière ou en pente, à Samui comme à Phuket, des seuils et contraintes supplémentaires s'ajoutent et se sont durcis ces dernières années.

La voie rapide et l'obligation de permis

Il existe une alternative au permis classique, la notification prévue à la section 39 bis. En déposant un dossier porté par un architecte et un ingénieur agréés et deux superviseurs, on reçoit un récépissé le jour même et l'on peut commencer les travaux aussitôt, sans attendre les quarante-cinq jours. La contrepartie est réelle, l'administration garde ensuite cent vingt jours pour contester la conformité, et le contrôle se fait donc après le démarrage, aux risques du maître d'ouvrage, qui s'expose à un ordre d'arrêt ou de modification. Une fois le permis obtenu, sa validité est celle inscrite sur le document, en pratique de l'ordre d'un an pour engager les travaux avant de devoir le renouveler. Enfin, construire sans permis n'est pas une zone grise. La loi le sanctionne d'une amende et d'une peine de prison, assorties d'une amende journalière tant que la situation n'est pas régularisée, jusqu'à l'ordre de démolition, la peine étant même doublée pour un constructeur professionnel. Cadrer ces délais et ces autorisations en amont fait partie de notre accompagnement pour faire construire votre villa.