État des lieux

L'état des lieux, en Thaïlande, est le document qui décrit le logement à l'entrée et à la sortie d'une location. Rien ne l'impose formellement à un particulier, et c'est là qu'est le piège. Sans état des lieux écrit et signé, le Code civil présume que le locataire a reçu le bien en bon état, ce qui se retourne contre lui au moment de récupérer la caution. Un état des lieux daté et photographié est la meilleure protection contre les litiges, de loin les plus fréquents en fin de bail.

Ce que dit la loi

L'article 561 du Code civil et commercial pose une présomption redoutable, en l'absence d'état des lieux écrit et signé des deux parties, le locataire est réputé avoir reçu le logement en bon état et doit le restituer ainsi, sauf à prouver le contraire. Autrement dit, la charge de la preuve pèse sur lui. L'article 562 complète le dispositif, le locataire répond des pertes et dégradations qu'il cause par sa faute, mais jamais de celles qui résultent d'un usage normal. L'état des lieux est précisément ce qui permet de séparer les défauts préexistants et l'usure normale des dégâts réellement imputables au locataire.

L'obligation renforcée du bailleur professionnel

Pour un bailleur professionnel, celui qui loue trois logements ou plus depuis la réforme du 4 septembre 2025, l'état des lieux n'est plus facultatif. Un rapport d'entrée daté, avec des photos de chaque pièce et cosigné, doit être annexé au bail. Le même régime interdit de facturer l'usure normale au locataire et impose de restituer la caution sous sept jours, quatorze en cas de retenues justifiées. L'état des lieux devient alors la base de preuve de toute déduction licite, sans lui, une retenue sur la caution est difficilement défendable.

Comment le faire correctement

À l'entrée, il faut passer chaque pièce, noter les marques et l'usure déjà présentes, tout photographier en datant les clichés, relever les compteurs d'eau et d'électricité, lister les équipements et leur état, puis signer à deux. À la sortie, on refait la même opération et on compare. Cette rigueur protège le locataire contre une retenue injustifiée et le propriétaire contre un locataire qui nierait avoir causé un dommage. Conserver les photos d'entrée est le réflexe qui tranche la plupart des désaccords.

Le lien avec la caution

C'est l'état des lieux qui décide des litiges de caution. Une peinture passée, un sol usé, de petites marques relèvent de l'usure normale et ne peuvent pas être facturés. Seuls les loyers impayés et les dégâts au-delà de l'usage normal justifient une retenue. Sans état des lieux d'entrée, le locataire perd l'argument par défaut, la loi présumant le logement remis en bon état. Aborder une location en confiance, du bail à la restitution, fait partie de notre accompagnement à la location.