Usufruit et décès en Thaïlande

L'usufruit est le montage préféré des couples franco-thaïlandais, celui qui laisse un conjoint étranger user d'une maison bâtie sur un terrain qui ne peut pas lui appartenir. Reste la question que l'on se pose rarement au bon moment, celle du décès. Et là, tout dépend du droit que l'on détient. L'usufruit disparaît avec son titulaire, le droit de superficie se transmet aux héritiers, le bail se joue au cas par cas selon ce que dit le contrat. Confondre ces trois issues, c'est risquer de croire protéger ses proches alors qu'on ne leur laisse rien.

L'usufruit s'éteint avec l'usufruitier

Le Code civil et commercial est net, l'usufruit prend fin au décès de l'usufruitier. Il peut être consenti pour une durée fixe, plafonnée à trente ans, ou pour la vie de son bénéficiaire, mais dans tous les cas la mort y met un terme. C'est un droit strictement personnel, il ne se lègue pas, il ne passe pas aux héritiers, et aucune clause ne peut inverser cette règle, les bureaux fonciers la refusent. Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire, souvent le conjoint thaïlandais ou ses propres héritiers, recouvre la pleine propriété du bien, libre de toute charge. L'usufruit protège donc son titulaire de son vivant, il ne prépare pas sa succession.

La superficie, elle, se transmet

Le droit de superficie suit la règle inverse, et c'est ce qui fait sa valeur patrimoniale. Sauf mention contraire dans l'acte qui le crée, il est cessible et transmissible par voie de succession. La construction que vous détenez grâce à lui entre dans votre patrimoine et passe à vos héritiers, pour la durée restante du droit. Une seule exception, si la superficie a été consentie pour la vie du superficiaire lui-même, elle s'éteint à son décès comme l'usufruit. Pour transmettre une maison à ses proches, la superficie est donc un outil bien plus solide qu'un usufruit, à condition de l'avoir prévu ainsi dès l'origine.

Le droit d'habitation, personnel comme l'usufruit

Le droit d'habitation obéit à la même logique que l'usufruit. Le Code civil et commercial précise qu'il n'est pas cessible, pas même par voie de succession. Il permet d'occuper un logement à titre gratuit et personnel, et il s'éteint au décès de son bénéficiaire. Les héritiers n'en reçoivent rien.

Le bail, un cas qui dépend du contrat

Le bail, ou leasehold, est le point le plus mal compris. Aucun article ne dit expressément qu'il finit à la mort du preneur, mais la jurisprudence de la Cour suprême le traite comme un droit personnel, qui s'éteint en principe au décès du locataire et ne passe pas de plein droit aux héritiers. Il ne leur revient que si le contrat a prévu une clause de succession ou de cession, et seulement pour la durée restante enregistrée, trente ans au maximum. Le sens inverse est plus rassurant, le décès du bailleur n'éteint pas le bail, un bail immobilier valablement enregistré s'impose à ses héritiers. C'est ici que le mythe du bail de quatre-vingt-dix ans laissé aux enfants s'effondre le plus souvent, les reconductions promises au delà de la première période de trente ans ne sont que des engagements contractuels, jamais garantis d'avance.

La leçon tient en une phrase. La façon dont vous détenez un bien décide de ce qu'il advient à votre mort, et un testament thaïlandais comme une rédaction soignée du contrat valent bien mieux qu'une promesse orale faite au moment de l'achat.