Indivision

L’indivision, que le droit thaïlandais nomme propriété commune, désigne la situation où un même bien appartient à plusieurs personnes à la fois, chacune détenant une quote-part sans que le bien soit matériellement divisé. C’est le cas d’un couple non marié, d’amis ou de proches qui achètent ensemble un condominium ou une villa. Le code civil et commercial l’encadre à ses articles 1356 et suivants. Le principe paraît simple, ses conséquences le sont moins, surtout en cas de désaccord ou de décès.

Comment fonctionne la quote-part

Chaque indivisaire détient une part idéale du bien, pas une portion physique. Les parts sont présumées égales, sauf si le titre indique une autre répartition. Les décisions de gestion courante se prennent à la majorité des indivisaires, et chacun peut user du bien à condition de respecter les droits des autres. Un point mérite d’être connu, chaque indivisaire peut disposer librement de sa propre part, la vendre ou la donner en garantie, sans que cela emporte le bien entier. Dans un condominium détenu en quota étranger, la part de chaque coacquéreur étranger compte dans le calcul du quota.

Le point sensible, forcer le partage

C’est la conséquence la plus mal connue. Selon le code civil, chaque indivisaire peut à tout moment demander le partage du bien, sauf convention contraire ou usage à caractère permanent. Le partage se fait en divisant le bien, ou en le vendant pour en répartir le prix. Faute d’accord, un tribunal peut ordonner la vente aux enchères. Autrement dit, un seul coacquéreur peut, en pratique, provoquer la vente du bien tout entier. Une convention d’indivision écrite, qui organise les décisions et encadre ce droit de partage, est ce qui protège réellement les acheteurs. Nous vous aidons à cadrer un achat à plusieurs avant la signature.

Indivision et succession

Au décès d’un indivisaire, sa quote-part ne revient pas aux autres coacquéreurs, mais à ses héritiers légaux, sauf testament prévoyant autre chose. Deux acheteurs non mariés peuvent ainsi se retrouver en indivision avec la famille du défunt, ce qui n’était pas l’intention de départ. Un testament thaïlandais et une convention claire évitent ce blocage. Sur ce point, l’indivision rejoint toutes les questions de transmission d’un bien en Thaïlande, qu’il vaut mieux régler à l’achat plutôt que de les laisser à ses proches.