Règle des 80 mètres à Phuket

À Phuket, ce n'est pas seulement le titre de propriété, ni même le zonage du plan d'urbanisme, qui décide si un terrain est constructible, c'est aussi son altitude et sa pente. La règle des 80 mètres a longtemps interdit toute construction au-dessus de 80 mètres au-dessus du niveau de la mer. Elle a changé fin 2024, mais sous conditions strictes, et les plus beaux terrains en hauteur restent souvent des pièges pour un acheteur mal informé.

Ce que disait la règle des 80 mètres

Pendant des années, un terrain situé à plus de 80 mètres d'altitude était tout simplement inconstructible, sauf pour la sécurité nationale ou un service public. C'est toute l'ironie de Phuket, les parcelles qui offrent les plus belles vues sur la mer, en haut des collines, sont justement les plus bloquées. Beaucoup de terrains vendus comme constructibles ne l'étaient pas, et des villas ont fini bâties sans permis en zone protégée, parfois sous le coup d'un ordre de démolition.

Ce qui a changé fin 2024

Un arrêté entré en vigueur le 14 décembre 2024 a ouvert la bande comprise entre 80 et 140 mètres d'altitude, mais de façon très encadrée. On peut désormais y élever une seule construction, haute de 6 mètres au plus, avec une emprise au sol de 90 mètres carrés maximum et 70 pour cent du terrain laissé en espace ouvert. Au-dessus de 140 mètres, la construction reste interdite. Une condition change tout, le terrain doit avoir reçu un titre privé avant le 16 décembre 2017. Acheter aujourd'hui une parcelle vierge en haut d'une colline pour y bâtir ne suffit donc pas, un détail qui échappe à beaucoup de vendeurs.

La pente compte autant que l'altitude

L'autre critère est la pente du terrain, et une erreur circule partout, elle se mesure en pourcentage et non en degrés. Au-delà de 50 pour cent de pente, la construction est interdite. Entre 35 et 50 pour cent, seule une maison individuelle basse est permise, avec une étude de stabilité du sol et des fondations adaptées. La bande des 40 à 80 mètres d'altitude reste constructible mais bridée en hauteur. Écrire trente-cinq degrés, comme le font de nombreux sites, est faux, car une pente de trente-cinq degrés dépasse de loin les limites réelles. Avant d'acheter un terrain en pente ou en hauteur à Phuket, vérifier sa constructibilité est indispensable, c'est ce que couvre notre due diligence immobilière.