Retard de livraison d’un promoteur en Thaïlande

Le retard de livraison est la hantise de tout achat sur plan. On règle un bien qui n'existe pas encore, sur la foi d'une date d'achèvement inscrite au contrat, et le chantier prend des mois de retard. En Thaïlande, la loi encadre ce risque pour les condominiums achetés à un promoteur, mais elle le fait à sa manière, très différente de la vente en l'état futur d'achèvement française. Comprendre ce que le contrat thaï garantit vraiment, et ce qu'il ne garantit pas, évite de plaquer des réflexes français qui n'ont ici aucune valeur.

Ce que le contrat doit prévoir

Depuis 2008, la vente d'un appartement neuf par un promoteur passe par un contrat au format standard fixé par le ministère de l'Intérieur, en application de l'article 6/2 du Condominium Act. Ce contrat doit obligatoirement mentionner la date d'achèvement de la construction et la date d'enregistrement du transfert de propriété. Le promoteur doit aussi convoquer l'acheteur au transfert par un préavis écrit d'au moins trente jours. La force de ce cadre tient à une règle simple. Toute clause ajoutée par le vendeur qui s'écarte du formulaire et qui défavorise l'acheteur est réputée inexécutoire. Autrement dit, un promoteur ne peut pas rédiger un contrat qui neutralise la date de livraison ou supprime vos recours, ces clauses tombent d'elles-mêmes.

La pénalité de retard

Si le promoteur livre en retard et que vous choisissez malgré tout de conserver le bien, le contrat standard vous permet de lui infliger une pénalité. Son plancher est de 0,01 pour cent par jour de retard, calculé sur le prix de l'unité, et le total réclamé ne peut dépasser 10 pour cent du prix. Le mot plancher a son importance, le contrat peut prévoir un taux plus élevé, jamais plus bas. Un garde-fou existe pour le promoteur, le retard causé par un cas de force majeure prolonge le délai, mais cette prolongation ne peut en aucun cas dépasser un an. Passé cette limite, l'excuse de la force majeure ne tient plus et vos recours reprennent le dessus.

Résilier et se faire rembourser

Face à un retard, vous avez le choix. Soit vous gardez le bien et réclamez la pénalité, soit vous résiliez. En cas de résiliation, le promoteur doit vous rendre l'intégralité des sommes versées, augmentées d'intérêts au taux de la Krung Thai Bank calculés depuis chaque paiement. Le droit commun complète ce mécanisme. L'article 387 du Code civil et commercial prévoit qu'avant de résilier, la partie lésée met l'autre en demeure d'exécuter dans un délai raisonnable, et qu'à défaut d'exécution elle peut rompre le contrat. En pratique, une mise en demeure écrite, précise sur la date et sur ce que vous exigez, est le premier réflexe utile avant toute action.

Villa ou condo, et les limites de la protection

Tout ce régime protecteur ne vaut que pour les condominiums. Une villa ou une maison achetée sur plan n'a pas de contrat type imposé, aucune pénalité minimale n'existe par la loi, et votre seule protection est ce que vous avez su négocier dans votre contrat privé. C'est là que se joue l'essentiel, adosser les paiements à l'avancement réel du chantier plutôt qu'à un calendrier. Il faut aussi mesurer ce que la loi thaïe ne fait pas. Contrairement à la vente en l'état futur d'achèvement française, il n'existe ici ni garantie financière d'achèvement d'une banque, ni compte séquestre obligatoire, ni fonds de garantie. La loi protège le papier, un contrat équilibré et des recours réels, elle ne garantit pas que le promoteur finisse le chantier ni qu'il soit solvable. Si le promoteur fait faillite avant l'achèvement, votre droit au remboursement n'est qu'une créance ordinaire, loin derrière la banque. C'est pourquoi la solidité du promoteur se vérifie avant de signer, au cœur de notre accompagnement à l'achat.