Décès et transmission d’un bail en Thaïlande

En Thaïlande, le bail de location, le hire of property du Code civil et commercial, est un droit personnel attaché à la personne qui loue. Cette nature personnelle a une conséquence que peu d'acheteurs mesurent, un bail ne se transmet pas comme un bien qui vous appartiendrait. Quand on vous vend un leasehold de trente ans en promettant qu'il passera « naturellement » à vos enfants, la réalité juridique est plus nuancée, et souvent moins favorable que le discours commercial.

Au décès du locataire, le bail s'éteint par défaut

Le principe posé par la jurisprudence thaïlandaise est net, un contrat de location prend fin à la mort du preneur et le droit au bail ne passe pas automatiquement à ses héritiers. La Cour suprême l'a jugé de longue date, dans son arrêt 1108 de l'année 2537 du calendrier bouddhiste, soit 1994. La logique tient au choix du bailleur, qui s'est engagé avec une personne précise et non avec des successeurs qu'il ne connaît pas. Sans clause contraire, le bail sort donc de la succession au lieu d'y entrer, à l'inverse d'un bien tenu en pleine propriété que vos héritiers reçoivent de plein droit.

Au décès du propriétaire, le bail continue

La règle s'inverse quand c'est le bailleur qui décède. Le bail survit et s'impose à ses héritiers comme il s'imposerait à un acheteur du bien. L'article 569 du Code civil et commercial énonce que la location d'un immeuble n'est pas éteinte par le transfert de propriété, et que le nouveau titulaire reprend les droits et les obligations envers le locataire. Le décès du propriétaire est traité comme une mutation ordinaire. Le locataire conserve donc son bail jusqu'au terme enregistré, quel que soit le sort de celui qui le lui a consenti.

Le leasehold de trente ans, transmissible sous conditions

Reste la question qui intéresse vraiment l'acheteur étranger, mon bail de trente ans ira-t-il à mes enfants. Par défaut non, pour la même raison de droit personnel. La transmission suppose une clause de succession écrite dans le contrat, par laquelle le bailleur s'engage à poursuivre le bail avec l'héritier désigné. Et même cette clause n'offre pas une garantie absolue. En 2016, la Cour suprême a admis, dans une décision de sa formation plénière, qu'un bail puisse être hérité lorsque sa structure montre que le bailleur ne comptait pas sur la personne du preneur, par exemple un bail entièrement payé d'avance ou librement cessible. Le cabinet Tilleke et Gibbins souligne que cette lecture s'écarte de décisions plus anciennes et que chaque affaire dépendra de ses propres faits. Le sujet reste mouvant, et une promesse verbale ne vaut rien.

Sécuriser la transmission

Deux montages tiennent mieux la route qu'une simple clause. Inscrire votre conjoint ou vos enfants comme co-preneurs dès l'origine, car au décès de l'un des co-preneurs le bail ne s'éteint que pour sa part et les survivants continuent. Ou détenir le bail à travers une société, dont on transmet les parts sans toucher au contrat de location. La comparaison avec l'usufruit est ici parlante, l'usufruit s'éteint toujours à la mort de son bénéficiaire, sans qu'aucune clause ne puisse l'en empêcher, alors que le bail laisse une marge d'aménagement. Avant de signer un leasehold présenté comme héritable, faites relire la clause de succession et le montage par un juriste, ce que nous cadrons quand nous vérifions un bien avec notre audit avant achat.