Haute saison et basse saison

La haute saison est la période sèche et ensoleillée où affluent les touristes, quand les tarifs et le taux de remplissage sont au plus haut. La basse saison correspond à la saison des pluies, que le marketing rebaptise volontiers green season. Pour un vacancier, c'est une question de météo. Pour un investisseur locatif, c'est le facteur qui décide de la moitié du rendement. Et un fait surprend souvent, le calendrier des saisons n'est pas le même sur les deux côtes de la Thaïlande.

Deux calendriers, pas un

La côte de la mer d'Andaman, celle de Phuket et Krabi, suit le calendrier que tout le monde connaît, saison sèche de novembre à mars ou avril, mousson de mai à octobre avec un pic de pluie en septembre et octobre. Le golfe de Thaïlande, où se trouve Koh Samui, fonctionne à contretemps. Samui n'est pas touchée par la mousson d'été qui arrose Phuket, sa saison des pluies vient du golfe et se concentre d'octobre à décembre, avec un pic très net en novembre. Le contraste est mesurable, en novembre Phuket s'assèche pendant que Samui reçoit ses pluies les plus fortes de l'année. Confondre les deux îles, comme le font beaucoup de guides francophones, c'est se tromper de plusieurs mois sur la meilleure période.

La double haute saison de Koh Samui

Ce décalage donne à Samui un atout que Phuket n'a pas. Pendant l'été européen, de juin à août, l'île reste relativement sèche alors que la côte ouest est sous la mousson. Combinée aux vacances scolaires du continent, cette fenêtre crée une seconde haute saison estivale, portée par les familles européennes, au moment où Phuket connaît son creux. Samui a donc deux pointes dans l'année, celle de l'hiver européen et celle de l'été, séparées par des intersaisons. Le mois le plus sec reste février, souvent cité comme la meilleure période météo de l'île. Pour un propriétaire, cela veut dire deux fenêtres à tarifs forts à remplir, pas une seule.

Ce que la saison fait au rendement

L'écart de prix entre une nuit de haute saison et une nuit de basse saison va couramment du simple au double, parfois au triple sur les villas, et les tarifs de creux peuvent tomber de trente à soixante-dix pour cent sous ceux de la pointe. À ces variations de prix s'ajoute la variation du remplissage, une villa bien gérée tourne souvent autour de cinquante-cinq à soixante-huit pour cent d'occupation sur l'année, bien moins en basse saison. Quelques dates dopent la demande, les fêtes de fin d'année, semaine la plus chère de l'année, le Nouvel An chinois de février, et Songkran à la mi-avril. Traduire tout cela en revenu réel suppose de raisonner en moyenne annuelle, ce que détaille notre fiche sur le taux d'occupation.

Le piège du rendement calculé sur la haute saison

C'est l'erreur, ou l'argument de vente, à repérer. Un rendement annoncé à partir des seuls tarifs de haute saison est trompeur, car il ignore les mois creux, les tarifs cassés et les charges d'exploitation, qui absorbent souvent quarante à soixante pour cent du revenu brut. Un rendement honnête lisse les bonnes et les mauvaises semaines sur douze mois. C'est aussi pour cela que Bangkok, portée par une demande d'affaires stable toute l'année, connaît des écarts saisonniers plus faibles que les îles, très dépendantes de la météo et des vols long-courriers. Avant d'acheter pour louer, faites estimer le potentiel réel de votre bien saison par saison, c'est ce que nous faisons dans notre accompagnement en gestion locative.