La retenue de 5 % sur les loyers versés par une société

Quand le locataire d'un bien immobilier est une société et non un particulier, il ne verse pas le loyer en entier. La loi thaïlandaise lui impose de prélever 5 pour cent au passage et de les reverser au fisc, le Revenue Department. Beaucoup de bailleurs découvrent cette ligne sur leur premier relevé et croient à un impôt supplémentaire qui rogne leur rendement. C'est une erreur de lecture. Cette retenue n'est pas un impôt de plus, c'est une avance sur l'impôt que vous devez de toute façon sur vos loyers, et elle ne se déclenche que lorsque votre locataire est une personne morale.

Qui retient, et sur quoi

L'obligation pèse sur le locataire lorsqu'il est une société ou une autre personne morale exerçant en Thaïlande. Ce locataire retient 5 pour cent du loyer prévu au contrat de location et vous remet le solde, que vous soyez un bailleur particulier ou une société, du moment que vous êtes résident. Un locataire particulier, lui, ne retient rien, il vous paie le loyer brut et c'est à vous de le déclarer. La base de cette règle est une instruction du directeur général des impôts de 1985, la Tor Por 4/2528, dont la clause 6 fixe ce taux de 5 pour cent pour les loyers de biens. À chaque versement, le locataire reverse la somme retenue au fisc et vous délivre un certificat de retenue, le formulaire 50 Tawi, qui est votre justificatif.

Une avance, pas un impôt de plus

Le point à comprendre est que ces 5 pour cent ne sont pas perdus. Ils constituent une avance imputable sur votre impôt annuel. En fin d'année, vous déclarez vos revenus locatifs au barème, après l'abattement de 30 pour cent applicable aux bâtiments ou vos frais réels, puis vous soustrayez de l'impôt dû le montant déjà retenu tout au long de l'année grâce à vos certificats. Si la retenue dépasse l'impôt réellement dû, l'excédent vous est remboursable, la réclamation se faisant dans un délai de trois ans. Autrement dit, la retenue avance une partie de votre impôt, elle ne s'y ajoute pas.

Ne pas confondre avec le 15 pour cent ni avec l'impôt annuel

Trois mécanismes portent sur les loyers et se ressemblent assez pour semer la confusion. Le premier est cette retenue de 5 pour cent, prélevée par un locataire société sur un bailleur résident, à titre d'avance. Le deuxième est la retenue à la source de 15 pour cent, qui frappe les loyers versés à un bailleur non-résident, c'est-à-dire payés à l'étranger ou à une structure étrangère, et qui joue souvent à titre définitif. Le troisième est l'impôt annuel lui-même, celui que le bailleur calcule au barème progressif sur l'ensemble de ses loyers de l'année. Les trois peuvent se croiser, un bailleur résident subit le 5 pour cent à la source puis régularise au barème en imputant ce qui a déjà été prélevé. Le 5 pour cent et le 15 pour cent ne s'appliquent donc pas aux mêmes bailleurs.

Loyer, prestation, et paiement électronique

Deux précisions utiles pour finir. D'abord, le taux de 5 pour cent vise le loyer, la simple mise à disposition du bien. Une prestation de service facturée par une société de gestion, comme le ménage ou l'entretien, relève d'un autre taux, 3 pour cent, si bien qu'une facture qui mélange loyer et services doit distinguer les deux. Ensuite, depuis la généralisation du paiement électronique de la retenue, le système dit e-Withholding, le taux tombe à 1 pour cent au lieu de 5 lorsque le locataire passe par ce canal, une mesure en vigueur jusqu'à fin 2027. Pour un propriétaire étranger dont la villa est louée à une entreprise ou gérée par une société qui lui reverse les loyers, tenir ces certificats et les imputer correctement fait partie de ce que nous suivons quand nous prenons en charge votre gestion locative.